서울 아파트 입주 절벽과 매물 적체 정리

리드

서울 아파트 시장에서 정반대 숫자가 동시에 나오고 있다. 새로 입주하는 집은 13년 만에 가장 적고, 팔려고 나온 집은 8만 건에 육박한다. 2026년 서울 아파트 입주물량은 1만7698가구로 지난해보다 약 45% 줄었다. 같은 시기 매매 매물은 7만9328건까지 쌓였다. 집이 부족한데 매물은 쌓이는 이 모순은 어떻게 이해해야 할까. 핵심은 두 숫자가 서로 다른 시장을 본다는 점이다. 입주물량은 새로 공급되는 신축의 양이고, 매매 매물은 기존 주택 소유자가 팔려고 내놓은 물량이다. 새집 공급은 줄었는데 기존 집 거래는 막혀 있으니, 매물은 쌓이고 전세·월세 부담은 커지는 구조다.

새집은 왜 줄었나

입주물량은 그해 새로 짓기 시작한 집의 수가 아니다. 몇 년 전 착공하고 분양한 단지가 공사를 마치고 입주를 시작하는 물량이다. 그래서 입주물량은 과거 공급 결정의 결과이자, 당장 정책으로 늘리기 어려운 지표다. 2026년 서울 입주물량이 1만7698가구로 13년 만에 최소가 됐다는 것은, 몇 년 전부터 서울의 신축 공급 파이프라인이 얇아졌다는 뜻이다. 당장 다음 달 입주 예정 물량도 3개 단지 488가구에 그치고, 2027년 1만8329가구로 소폭 늘었다가 2028년에는 1만3212가구로 다시 줄어들 전망이다. 부동산R114 집계 기준 1990년 이후 가장 적은 규모다. 공급이 줄어드는 동안 새집의 값은 올랐다. 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2021년 2799만원에서 올해 5401만원으로 5년 새 두 배 가까이 뛰었다. 새집이 귀해지고 비싸지니, 새 아파트를 원하는 실수요자의 진입 장벽은 두 방향에서 동시에 높아진 셈이다.

매물은 왜 쌓이나

매물이 쌓이는 이유는 집이 갑자기 많이 팔리기 시작해서가 아니다. 오히려 그 반대다. 10월 31일 기준 서울 아파트 매매 매물은 7만9328건으로 연초보다 39.2% 늘었고, 10월 28일 기준으로는 7만9919건으로 연중 최고치에 161건 못 미쳤다. 서울 25개 자치구 모두에서 매물이 늘었다. 매물이 쌓이는 동안 매수 심리는 식었다. KB부동산 집계 10월 4주 서울 매수우위지수는 64.1로 기준선 100을 크게 밑돌고 3주 연속 하락했다. 100을 밑돈다는 것은 매수자보다 매도자가 많다고 느끼는 시장이라는 뜻이다. 서울경제 보도에 따르면 금융 규제와 단기 급등에 따른 피로감으로 매수세가 위축됐고, 매도 물량이 소화되지 못한 채 누적되는 모습이다. 업계 관계자는 금리 부담과 가격 고점 인식 때문에 매수자가 매입 시점을 늦추고 있다고 진단했다. 팔려는 사람은 많은데 사는 사람이 없으니, 매물은 쌓이고 거래만 마르는 상태다.

가격은 오르는데 거래는 줄 때

가격과 거래가 따로 노는 점도 이 시장의 특징이다. 한국부동산원 집계 10월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.09% 올라 90주 연속 상승했다. 그러나 상승폭은 10월 둘째 주 0.16%, 셋째 주 0.13%, 넷째 주 0.09%로 2주 연속 둔화했다. 강남구와 서초구, 송파구는 하락폭이 확대됐고, 일부 지역과 재건축 추진 단지에서는 가격을 낮춘 매물에서 하락 거래가 이뤄졌다고 한국부동산원은 분석했다. 거래량은 더 분명하게 식었다. 9월 서울 아파트 매매 거래량은 3915건으로 올해 가장 많았던 5월보다 56% 줄었다. 가격이 아직 오르고 있다는 사실만으로 시장이 뜨겁다고 읽으면 안 되는 이유다. 호가를 낮춘 급매물 위주로만 제한적인 거래가 이뤄질 가능성이 높다는 것이 업계 진단이다.

전세와 월세에는 무슨 일이 생기나

새집이 줄고 매매 거래가 막히면 부담은 임대차 시장으로 번진다. 10월 31일 기준 전세 매물 2만1397건, 월세 매물 1만8706건은 연초보다 각각 7.2%, 12.4% 줄었다. 팔려고 나온 집은 쌓이는데, 세입자가 고를 수 있는 전세·월세 매물은 오히려 줄어든 것이다. 가격도 올랐다. 2026년 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원으로 전년 동기보다 15.1% 올랐다. 2026년 1~9월 서울 아파트 전·월세 거래 중 월세(반전세 포함) 비중은 51.0%로, 지난해 43.7%보다 7.3%포인트 늘며 통계 집계 이후 처음으로 전세 거래량을 넘어섰다. 매수를 포기하고 임대차로 밀려난 수요가 월세 부담으로 되돌아오는 구조다. 전세를 찾는 사람이라면 입주 예정 단지의 전세 매물과 해당 지역의 전세가격 추이를 함께 보는 것이 순서다.

매수자·세입자 체크리스트

이 숫자들을 실무적으로 읽는 방법은 세 가지다. 첫째, 관심 단지의 입주 시점을 확인한다. 다음 달 서울 입주 예정 물량이 3개 단지 488가구에 그치는 만큼, 입주장에서는 전세 매물이 한꺼번에 나올 수 있고, 입주 물량이 적은 시기에는 전세가격이 버티기 쉽다. 둘째, 매수우위지수와 주간 가격 동향을 함께 본다. 매수우위지수가 100을 크게 밑돌고 가격 상승폭이 둔화하는 국면에서는 호가보다 실제 거래가격을 기준으로 판단하는 것이 안전하다. 셋째, 매물 수 자체에 현혹되지 않는다. 매물이 많다는 것은 선택지가 많다는 뜻이기도 하지만, 동시에 거래가 안 되고 있다는 신호이기도 하다. 같은 단지라도 층과 동, 실거래가격을 대조해 급매인지 정상 매물인지 가르는 것이 순서다.

출처

마무리

서울 아파트 시장은 지금 두 개의 얼굴을 하고 있다. 새로 들어오는 집은 13년 만에 가장 적고, 팔려고 나온 집은 8만 건에 육박한다. 어느 한쪽 숫자만 보고 시장을 단정하면 틀리기 쉽다. 입주 전망과 매물 추이, 거래량과 가격 상승폭을 함께 봐야 지금 국면이 보인다. 다음에 확인할 숫자는 11월 입주 실적과 매수우위지수의 반등 여부다.