서울 아파트 매물 석 달 새 33% 증가 — 8만 건 돌파했는데 집값은 왜 안 떨어지나

리드

서울 아파트 매물이 석 달 새 3분의 1 넘게 늘었다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계에서 11월 7일 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만528건으로, 정부가 세제개편안을 발표한 8월 3일(6만409건)보다 2만119건, 33.3% 증가했다. 그런데 집값은 서울 전체로 보면 여전히 오르고 있다. 한국부동산원이 5일 발표한 11월 첫째 주 주간 아파트 가격 동향에서 서울 아파트값은 전주보다 0.07% 올랐다. 매물은 늘고 거래는 줄었는데 가격은 떨어지지 않는, 겉보기엔 모순된 그림이다. 갈림길은 지역에 있다. 강남·서초·송파 등 강남3구는 아파트값이 떨어지는 반면, 나머지 22개 자치구는 모두 올랐다.

거래량 숫자가 기사마다 다른 이유

매물 증가는 서울 전역에서 나타났다. 25개 자치구가 모두 늘었고, 증가분 가운데 강남3구가 38.0%, 나머지 22개 구가 62.0%를 차지했다. 자치구별 증가율은 강동구가 43.7%로 가장 높았고 성동구 40.9%, 동작구 38.6%, 광진구 23.4% 순이었다. 매물이 늘어난 방향과 달리 거래는 위축됐다. 9월 거래량은 신고일 기준 3,915건으로 지난해 같은 달보다 42.4% 줄었다. 집값은 지역별로 엇갈렸다. 강남3구는 나란히 하락했지만 나머지 22개 구는 모두 올랐고, 서울 전체로는 0.07% 상승했다. 다만 오름폭은 10월 둘째 주 0.16%에서 셋째 주 0.13%, 넷째 주 0.09%, 이달 첫째 주 0.07%로 3주 연속 줄었다. 전세도 비슷한 그림이다. 서울 전셋값은 전주와 같은 0.17% 올랐지만, 서초구 전셋값은 12주 연속 내렸고 송파구는 올해 3월 첫째 주 이후 처음으로 하락 전환했다. 한 가지 주의할 점이 있다. 거래량 통계는 집계 기준에 따라 숫자가 다르다. 한국부동산원 신고일 기준 9월 거래량은 3,915건이지만, 서울부동산정보광장의 계약일 기준 집계는 3,431건이다. 계약 뒤 30일 안에 신고하는 제도라 신고일 기준은 계약 시점과 어긋나고, 늦은 신고나 정정이 섞인다. 기사마다 거래량 숫자가 다르게 보이는 이유다. 어느 쪽이 맞고 틀린 문제가 아니라, 같은 달을 서로 다른 잣대로 잰 결과다.

왜 매물이 늘었나 — 세제개편안 발표 뒤 다주택자 매도

매물이 늘어난 시점은 정부의 8·3 세제개편안 발표와 겹친다. 재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했다. 입법예고와 9월 1일 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출된 정부안으로, 아직 확정된 법이 아니다. 국회 심의 과정에서 수치와 시행 시기가 바뀔 수 있다. 개편안의 뼈대는 실거주 중심이다. 오래 보유한 집보다 오래 산 집을 우대하는 방향으로 양도소득세와 종합부동산세를 함께 손본다. 매물을 움직인 직접적인 계기는 따로 있다. 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 한시 배제 조치가 끝나면서 2026년 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용되고 있기 때문이다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 여기에 8월 세제개편안이 2027~2028년 중과를 한시적으로 낮추는 '퇴로'를 열어젖히면서, 세 부담을 줄이려는 매도 움직임이 매물 증가로 이어졌다는 것이 시장의 해석이다. 매물을 내놓는다고 거래가 되는 것은 아니다. 원하는 가격에 팔리지 않으면 매물을 거둬들이거나 보유를 택할 수 있다. 매물이 늘었다는 사실만으로 집값이 떨어진다고 보기는 어렵다는 뜻이다.

종부세 14억, 장기거주공제는 이렇게 바뀐다

다주택자 중과 한시 완화는 보유기간 2년 이상인 주택에 한해 적용된다. 2027년이 중과세율이 가장 낮은 해다. 2029년에는 지금 수준으로 돌아간다. 팔려면 2027~2028년이 유리하다는 계산이 나오는 이유다. 다만 이 일정은 정부안 기준이다. 국회에서 바뀌면 달라진다. 종부세 쪽도 바뀐다. 1세대 1주택 실거주 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 오르고, 세율 체계는 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 단계적으로 일원화된다. 2028년부터는 과표 6억~12억 원 구간 1.3%, 12억~25억 원 2.0%, 25억~50억 원 3.0%, 50억~94억 원 4.0%, 94억 원 초과 5.0%의 단일 세율표가 적용된다. 8월 3일 원안에는 비거주 1주택자 기본공제를 9억 원으로 낮추고 세부담 상한을 200%로 높이는 내용도 있었지만, 9월 1일 수정안에서 둘 다 현행 유지(12억 원, 150%)로 바뀌었다. 양도세 장기보유특별공제는 '장기거주소득공제'로 이름이 바뀌고, 2027년까지는 현행(보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%)이 유지되다가 2028년 거주 연 6%·보유 연 2%, 2029년부터는 거주 연 8%만 인정하는 방식으로 바뀐다. 공제 한도도 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 생긴다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택의 양도소득 기본공제는 연 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 늘어난다. 종부세는 매년 6월 1일 보유 상태를 기준으로 납세의무가 생긴다. 개편안의 첫 적용 시점은 2027년 6월 1일이다. 내년 봄이 시장의 변곡점으로 꼽히는 이유다.

왜 강남만 떨어지나 — 고가 주택이 먼저 맞았다

강남3구의 약세는 세제 변화의 타격이 고가 주택에 집중됐기 때문이다. 강남·서초구는 8월 둘째 주 이후 13주 연속, 송파구는 9월 첫째 주 이후 9주 연속 하락세다. 이번 주 낙폭은 강남구 -0.39%, 서초구 -0.37%, 송파구 -0.17%였다. 강남구는 압구정·개포동 대단지를 중심으로, 서초구는 반포·잠원동 위주로 내렸다. 반면 강남3구를 제외한 22개 자치구는 모두 올랐다. 서대문구 0.31%, 성북구·금천구 0.30%, 중랑구 0.28% 순으로, 가격 부담이 상대적으로 적은 지역을 중심으로 상승세가 이어졌다. 서울 밖에서는 경기도 아파트값이 0.20% 오르며 서울을 웃돌았다. 용인 기흥구 0.60%, 군포시 0.57%, 안양 동안구 0.55%가 강세였다. 다만 비강남권의 상승세도 기세는 꺾이고 있다. 종로구는 전주 0.35%에서 0.19%로, 성북구는 0.39%에서 0.30%로, 도봉구는 0.32%에서 0.20%로 오름폭을 줄였다. 25개 자치구 가운데 상승폭이 커진 곳은 노원구·은평구·영등포구 3곳뿐이었다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 고강도 대출 규제와 최근 증시 변동성 확대로 매수 여력이 위축된 데다, 단기간 급등에 따른 시장 피로도가 높아진 영향으로 분석했다.

"놀라울 정도로 떨어졌다" vs "91주 연속 상승" — 지수와 실거래의 차이

이재명 대통령은 11월 3일 국무회의에서 "서울 지역 아파트 매물이 급속도로 늘어나고 있고, 거래량은 매우 급속도로 줄어들고 있다"며 "주요 지역들의 실제 거래 가격도 놀라울 정도로 떨어지고 있다"고 말했다. 같은 날 대통령의 발언을 두고 서울 아파트값이 91주 연속 상승 중이라는 반박도 나왔다. 두 말이 모두 틀리지 않다. 보는 통계가 다르기 때문이다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향은 표본 아파트의 가격 변화를 지수화한 평균 흐름이다. 서울 전체로는 91주째 오르고 있지만, 그 안에서는 강남3구 하락과 22개 구 상승이 섞여 있다. 반면 실거래가는 개별 거래의 실제 가격이다. KB부동산이 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 최근 60일간 거래된 서울 아파트 가운데 역대 최고가 대비 하락액이 큰 상위 10건 중 7건이 강남구 압구정동 아파트에 집중됐다. 하락액이 가장 큰 거래는 압구정 현대(신현대) 전용 182㎡로, 10월 14일 88억 원에 팔려 올해 7월 최고가보다 24억5,000만 원(21.77%) 낮았다. 같은 서울 안에서도, 평균은 오르는데 개별 고가 거래는 크게 떨어지는 일이 동시에 일어나는 것이다. 대통령이 말한 "놀라울 정도로 떨어졌다"는 실거래가 기준의 이야기이고, "91주 연속 상승"은 지수 기준의 이야기다. 어느 한쪽만 보고 시장 전체를 판단하면 착시가 생긴다. 그래서 평균 가격도 함께 봐야 한다. KB부동산 데이터허브에 따르면 올해 10월 서울 아파트 평균 매매가격은 16억3,546만 원으로 전년 동월보다 11.92% 올랐다. 매물은 늘고 거래는 줄었지만, 서울 아파트 평균 가격은 1년 전보다 여전히 10% 넘게 높은 수준이다. "떨어졌다"는 말은 직전 고점과 비교한 것이고, "올랐다"는 말은 1년 전과 비교한 것이다. 기준점이 다르면 결론이 달라진다.

매수세는 약해지고 있다 — 매매수급지수 109.4의 의미

매매수급지수는 주택시장의 매수·매도 수요를 나타내는 지표로, 100을 초과하면 집을 사려는 수요가 상대적으로 우세하고 100 미만이면 매도 수요가 더 강하다는 의미다. 서울 아파트 매매수급지수는 10월 12일 112.0에서 11월 2일 109.4로 3주 연속 하락했다. 서울 전체로는 아직 100을 웃돌아 매수 우위가 유지되고 있지만, 그 우위는 빠르게 약해지고 있다. 강남3구와 강동구가 속한 동남권은 같은 기간 99.1에서 92.5로 떨어지며 매도 우위로 전환됐다. 매물은 늘고 사려는 사람은 줄어드는, 동남권의 수급이 먼저 뒤집힌 것이다. 경매 시장에서도 비슷한 신호가 보인다. 머니투데이 보도에 따르면 서울 아파트 경매 매각가율(매각가/감정가)은 올해 1월 105.8%에서 지난 9월 92.8%로 떨어졌다. 감정가보다 비싸게 팔리던 경매 물건이 이제는 감정가보다 싸게 팔리는 쪽으로 바뀌었다는 뜻이다.

5년 전에도 같았다 — 2021년의 데자뷔

지금의 흐름은 5년 전과 닮았다. 문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 종부세 최고세율을 3.2%에서 6.0%로 높이고 양도소득세 중과세율도 인상했다. 종부세율 인상은 2021년부터 적용하고, 양도세 중과 강화는 같은 해 6월 1일부터 시행하기로 했다. 세금 부담이 커지기 전 주택을 처분하려는 움직임은 이듬해 봄 본격화했다. 아실 집계에서 서울 아파트 매물은 2021년 3월 1일 4만653건에서 5월 1일 4만8152건으로 두 달 사이 18.4% 늘었다. 하지만 매물 증가세는 오래가지 않았다. 5월 9일 4만7410건으로 줄기 시작해 8월 25일에는 3만9084건까지 떨어졌다. 과세 시점이 가까워지자 매도를 포기하고 보유를 선택하는 집주인이 늘어난 영향으로 풀이됐다. 매물 흐름이 바뀌자 집값 상승세도 다시 강해졌다. 한국부동산원 월간 아파트 매매가격지수 기준 서울 아파트값 상승률은 2021년 4월 0.43%에서 5월 0.48%, 6월 0.98%로 다시 확대됐다. 2021년의 교훈은 단순하다. 세제 강화 앞에서는 매물이 일시적으로 늘지만, 과세 시점이 다가오면 매물은 회수되고 가격 상승 압력은 다시 커질 수 있다. 올해 늘어난 매물이 실제 거래와 가격 안정으로 이어질지, 아니면 2021년처럼 일시적 출회에 그칠지는 아직 모른다.

앞으로 볼 것 — 내년 봄, 매물이 회수되나

전문가들은 세제개편안이 확정된 뒤 내년 봄 매물 회수 여부가 시장의 변수가 될 수 있다고 본다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 세 부담 불확실성이 해소되면 내년 1~3월 일부 매도세가 나올 수 있지만, 과세 전 처분을 포기하고 매물을 거둬들이면 저가 매물이 줄어 가격이 다시 오를 가능성이 있다고 봤다. "4월에는 오히려 물건이 회수되거나 가격이 올라갈 수 있는 여지가 있다"는 설명이다. 종부세 과세기준일인 내년 6월 1일을 앞두고 세금 부담을 줄이려는 매도 움직임이 이어질 수 있지만, 거래가 성사되지 않은 매물은 과세 시점이 가까워질수록 시장에서 회수될 가능성이 있다. 부동산업계 관계자는 "세제 변화로 매물이 늘어나는 것과 시장에서 실제 거래가 이뤄지는 것은 별개의 문제"라며 "과세 시점이 가까워질수록 매도자들이 매물을 거둬들일 가능성이 있는 만큼 내년 봄까지 매물 추이와 거래량, 실거래가격을 함께 살펴볼 필요가 있다"고 말했다. 당장 확인할 일정도 있다. 세제개편안의 국회 처리 결과다. 정부안은 현재 국회 심사에 들어간 상태로, 조세소위원회 심사를 앞두고 있다. 3일 국회 재정경제기획위원회 공청회에서는 전문가들이 실거주 중심 전환의 취지에는 대체로 공감하면서도, 늘어난 세금이 세입자에게 넘어가거나 납세자가 자기 세금을 가늠하기 어려워질 수 있다는 우려를 함께 내놨다. 국회에서 수치와 시행 시기가 바뀌면, 매물을 움직인 계산도 함께 바뀐다. 매물·거래량·실거래가 세 가지 숫자를 함께 보는 것이 지금 서울 아파트 시장을 읽는 가장 확실한 방법이다.

출처

• 재경일보, 2026-11-07, 서울 아파트 매물 석 달 새 33% 늘어…8만건 돌파
• 뉴스웨이, 2026-11-08, 8.5만 건 쏟아진 서울 아파트 매물···'거래 절벽' 속 5년 전 데자뷔 되나
• AI부동산경제신문, 2026-11-09, 서울 아파트 매물 8만 건 돌파… 강남 매도 우위 속 2021년 '세제 학습효과' 재현되나
• 연합뉴스 인포맥스, 2026-11-05, 서울 아파트값 상승률 3주째 둔화…강남·서초 낙폭 확대
• MBN, 2026-11-06, 서울 아파트 매매값 91주째 상승…상승폭은 둔화
• 이로운넷, 2026-11-03, 종부세, '몇 채'가 아니라 '얼마'에 매긴다...실거주 중심 부동산세 개편
• 일공삼택스, 2026 세제개편안 부동산·상속·증여 핵심 정리 — 양도세 거주공제·종부세 14억·다주택 중과
• 집계산기(세무법인청년들), 2026년 세제개편안 부동산 세제 — 개정안 전체 지도와 연도별 시행 시점
• 집계산기, 2026년 세제개편안 종부세·양도세 개정 내용
• 세계타임즈, 2026-11-03, 李대통령 "서울 아파트 매물 급속히 늘고, 가격도 놀라울 정도로 떨어져"
• 머니투데이, 2026-11-04, "집값 놀랄 만큼 하락" 이 대통령의 말…서민들은 왜 체감 못할까
• 알파경제, 2026-11-09, 서울 아파트 매물 8만 건 돌파..거래는 감소
• 더스쿠프, 2026-11-04, 이 대통령 "폭락 걱정하는 쪽도"…오세훈 "딴 세상 사시나"
• 서울뉴스통신, 2026-10-16, 전국 아파트 매수세 5년 만에 우위 전환…경기 남부 집값 상승이 견인
• 토지자유연구소, 2026-11-06, 원베일리 14.5억 폭락…하지만 비강남은 상승 중
• 데일리매거진, 2026-11-06, 서울 아파트값 3주 연속 오름폭 둔화…강남3구는 하락세 지속
• 서울 아파트 실거래 데이터랩, 2026-11-10, 서울 아파트 실거래가 — 비교 425단지, 최근 3개월 vs 직전 9개월

마무리

매물은 늘고 거래는 줄었는데, 서울 아파트값은 평균으로 보면 여전히 오르고 있다. 강남3구는 떨어지고 나머지 22개 구는 오른다. 이 엇갈림의 중심에는 세제가 있다. 8·3 세제개편안이 다주택자에게 2027~2028년이라는 한시적 퇴로를 열어젖히면서 매물이 쏟아졌고, 그 매물이 거래로 이어지지 않으면서 가격은 지역별로 갈렸다. 2021년의 전례는 매물 증가가 오래가지 않을 수 있다고 말한다. 내년 6월 1일 종부세 과세기준일과 세제개편안의 국회 처리 결과가 매물의 향방을 가를 것이다. 그때까지 매물·거래량·실거래가 세 가지 숫자를 함께 보는 것이 시장을 읽는 가장 확실한 방법이다.