대통령이 말한 '2028년 부동산 공급 정상화'란? 인허가 공백·대출규제·변곡점까지 정리

10·19 춘추관 간담회, 부동산 발언 4줄 요약

이재명 대통령이 10월 19일 오후 청와대 춘추관에서 출입기자단과 간담회를 갖고 부동산 시장 전망에 대한 질의응답을 했다. 사전 예고 없이 이뤄진 자리로, 비공개 예정이던 내용이 공개로 전환됐다.

발언의 핵심은 네 가지다. 첫째, 주택 공급은 "2028년 넘어서부터 제대로 정상화될 것"이다. 둘째, 공급이 한꺼번에 풀리면 시장에 '변곡점'과 충격이 올 수 있어 충격 최소화를 준비해야 한다. 셋째, 대출규제는 함부로 풀 수 없지만 분양 중도금대출 같은 실수요자는 정책이 더 세밀해져야 한다. 넷째, 부동산 투자 과세는 조세정의 차원에서 정상화하되 거주 목적의 집은 예외로 둔다.

"최근 수도권 전셋값이 올라 주택 매수 수요가 있지만 정작 대출규제로 집을 사지 못한다는 민원이 늘고 있다"는 질문에 대한 답에서 나온 발언이다. 대통령이 직접 주택 공급 시점과 대출·세제 방향을 언급한 만큼, 발언의 구조를 하나씩 풀어 설명한다.

'2028년 공급 정상화'는 무슨 뜻인가

주택 공급은 인허가→착공→분양→준공(입주)의 파이프라인을 거친다. 인허가를 받은 뒤 실제 입주까지는 보통 3~4년이 걸린다. 그래서 오늘의 인허가 실적은 2028~2029년 입주 물량을 예고하는 선행지표다. 대통령이 "우리 정부가 취임해서부터 공급을 올려보려 하는데 2028년을 넘어서부터는 공급이 제대로 정상화될 것"이라고 말한 배경에는 이 시차가 있다.

국토교통부도 같은 논리를 쓴다. 장우철 국토부 주택정책관은 "정부의 착공 목표(연 30만호 안팎)가 차질 없이 추진된다면 2028년부터는 준공 물량도 장기평균을 상회하며 전월세 및 매매시장이 점진적 안정을 찾을 것"이라고 말했다. 즉 '2028년'은 예측이 아니라 파이프라인의 수학적 귀결이다. 지금 착공이 늘어나면 입주 물량이 늘어나는 시점이 2028년이라는 뜻이다.

왜 2022년 이후 공급이 절반으로 줄었나

대통령은 "2022년부터 (주택 공급이) 절반으로 뚝 떨어졌고 그 여파가 지금 오기 시작했다"고 말했다. 원인은 세 겹이다. 첫째, 2022년 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기다. 금리 급등으로 건설사 자금 조달이 막히면서 사업이 줄줄이 멈췄다. 둘째, 러시아·우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 가격 급등이다. 공사비가 치솟아 사업성이 무너졌다. 셋째, 2022년 대선·지방선거 이후 이어진 서울·수도권의 인허가 공백이다. 대통령은 10월 11일 자신의 엑스(X) 게시글에서도 "지난 3년간의 서울·수도권 인허가 공백 때문에 주택 공급에 일부 차질이 발생했다"고 밝힌 바 있다.

당시 착공이 급감한 여파가 3~4년의 시차를 두고 지금 준공 감소로 나타나고 있는 것이다. 8월 누적 서울 준공은 2만5,630호로 전년 동기보다 19.1% 줄었고, 수도권도 21.6% 감소했다. 선행지표(인허가·착공)는 반등했지만 실제 입주 물량이 늘어나는 것은 시차를 두고 뒤따라온다.

'변곡점 충격'이란 무엇인가

대통령이 "부동산 시장에 변곡점이 생긴다고 생각하는데 언제일지 모르지만 충격이 있을 수 있기에 최소화를 위한 준비를 해야 할 것"이라고 말한 대목이다. 변곡점이란 시장의 방향이 꺾이는 지점을 뜻한다. 지금은 공급 부족과 전셋값 상승으로 매수 수요가 몰리는 국면이다. 그런데 2028년 전후로 눌려 있던 입주 물량이 한꺼번에 풀리면 수급이 급격히 완화되면서 가격이 조정받을 수 있다.

대통령은 일본의 경우 부동산 시장이 30년 가까이 우하향했다는 사례를 들며 "부동산 시장은 길게 보면 진폭이 크다"고 설명했다. 정부가 말하는 '진폭 줄이기'는 이 충격을 연착륙시키겠다는 뜻이다. 공급을 늘리되 시장에 한꺼번에 쏟아지지 않도록 속도를 조절하겠다는 정책 방향으로 읽힌다. 다만 대통령이 스스로 "변곡점이 언제일지는 모르겠다"고 했듯 시점과 강도는 누구도 단정할 수 없다. "계속 오른다는 이야기가 있는 반면 경매 물건도 많이 나오고 연체율도 올라가고 있다는 주장도 있다. 판단은 각자의 몫"이라는 말도 같은 맥락이다.

대출규제는 왜 못 풀고 '세밀화'는 무엇인가

간담회의 질문은 "수도권 전셋값이 올라 주택 매수 수요가 있지만 정작 대출규제로 집을 사지 못한다는 민원"이었다. 대통령의 답은 명확했다. "빚내서 집사면 돈이 된다는 게 너무 오랫동안 사람들 머리에 각인됐다"며 "그 사람만 대출 규제를 풀어줄 수 없다. 그러면 집값은 어떻게 될까. 능력의 범위를 벗어나 대출을 받아서 집을 사는 게 바람직한가"라고 되물었다. 대출규제를 풀면 수요가 폭발해 집값이 다시 뛴다는 우려 때문이다.

현재 대출규제의 핵심 장치는 스트레스 DSR이다. DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율로, 은행권은 40%가 상한이다. 스트레스 DSR은 여기에 '스트레스 금리'라는 가상의 금리를 더해 한도를 계산한다. 금리 인상 위험을 미리 반영해 한도를 보수적으로 산정하는 제도다. 금융위원회는 2025년 7월 1일부터 전 금융권의 모든 가계대출에 스트레스 DSR 3단계를 시행했다. 3단계의 추가 스트레스 금리는 1.50%포인트다. 즉 실제 대출금리에 1.50%포인트를 더한 금리로 상환 능력을 따지기 때문에 같은 소득이라도 대출 한도가 줄어든다.

다만 대통령은 "꼭 집을 사야 할 사람, 예를 들어 분양을 받아 중도금을 대출 받아야 하는 사람 등의 문제를 해결하는 것도 필요하다"며 "정부 정책이 좀 더 세밀해질 필요가 있다"고 강조했다. 수요 억제라는 큰 틀은 유지하되, 이미 분양을 받은 기분양자의 중도금대출처럼 어쩔 수 없이 대출이 필요한 경우에 대한 예외·보완책을 정교하게 설계하겠다는 뜻이다. 실제로 대통령은 10월 11일 X 게시글에서도 기분양자에 대해 "당초 약정대로 대출이 집행되도록 지시했다"고 밝힌 바 있다.

'조세 정상화'는 무슨 뜻인가

대통령은 "누군가는 집값을 잡으려고 세금을 올렸다고 주장하는데 전혀 사실이 아니다"라며 "우리가 돈을 벌면 세금을 내지만 이상하게 부동산 투자는 세금이 거의 없었다시피 했다. 이는 조세정의에도 바람직하지 않아 정상적으로 하자는 취지"라고 말했다. 집값 안정을 위한 세금 인상이 아니라, 근로·사업소득에는 붙는 세금이 부동산 투자소득에는 제대로 붙지 않았다는 불균형을 바로잡겠다는 것이다.

다만 "살려고(거주하려고) 산 집은 예외로 두자"는 단서를 달았다. 실거주 1주택자에 대한 보호막은 유지하면서 다주택·투기성 보유에 대한 과세를 정상화하겠다는 방향으로 읽힌다. 구체적인 세율·시행 시기는 이날 언급되지 않았다.

지금 시장은 어떤 상태인가

한국부동산원이 10월 17일 발표한 10월 둘째 주(10월 12일 기준) 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.10%, 전세가격은 0.11% 올랐다. 서울 아파트 매매가격은 0.16% 올라 88주 연속 상승세를 이어갔고, 전셋값도 0.18% 올랐다. 수도권 전체로는 매매 0.20%, 전세 0.18% 상승이다.

지역별 온도 차는 뚜렷하다. 강남3구(강남·서초·송파)의 매매가격은 하락했지만, 중랑·성북·서대문·노원 등 강북권과 금천·구로 등 서남권, 경기 남부(분당·동탄·영통)를 중심으로 상승세가 확산되는 중이다. 전셋값도 성북·노원·중랑 등 중저가 지역에서 오름세가 두드러졌다. 대통령이 "수도권 전셋값이 올라 주택 매수 수요가 있다"고 언급한 배경이다.

독자 체크리스트

청약을 준비 중이라면: 인허가·착공 반등은 2028년 전후 입주 물량 증가를 예고한다. 분양 시장의 선택지가 넓어질 가능성을 염두에 두고 무리한 추격 매수보다 청약 기회를 점검하자.

분양을 받았거나 받을 예정이라면: 기분양자의 중도금대출은 당초 약정대로 집행되도록 정부가 지시한 상태다. 현장에서 대출 제한이 시정되지 않으면 민원을 넣을 수 있다는 것이 대통령의 10월 11일 메시지다.

전세 거주 중이라면: 수도권 전셋값 상승세가 이어지고 있다. 2028년 입주 물량 증가가 전월세 시장 안정 요인으로 거론되지만, 그전까지는 전셋값 부담이 이어질 수 있다.

매수를 고민 중이라면: 대출규제의 큰 틀은 유지된다. 스트레스 DSR 3단계 하에서 실제 대출 가능 한도를 먼저 확인하고, '변곡점' 가능성을 염두에 두고 자금 계획을 세우자.

세금이 걱정된다면: '조세 정상화'는 투기성 보유를 겨냥한 것이고 거주 목적 주택은 예외라는 것이 대통령의 설명이다. 구체안이 나오기 전에는 확정된 것으로 단정하지 말자.

아직 정해지지 않은 것

대통령의 이날 발언은 방향 제시이지 구체안이 아니다. '세밀한 대출규제'의 구체 내용, 조세 정상화의 세율과 시행 시기, 2028년 공급 정상화를 뒷받침하는 세부 사업 계획은 언급되지 않았다. "변곡점이 언제일지 모르겠다"는 말처럼 시점에 대한 단정도 없었다. 후속 대책이 나오면 업데이트하겠다.

출처

마무리

"2028년 공급 정상화"는 먼 미래의 약속이 아니라 오늘의 인허가·착공 숫자가 3~4년 뒤 입주 물량으로 이어진다는 파이프라인의 이야기다. 대출규제는 큰 틀을 유지하되 실수요자는 더 세밀하게, 세금은 투기와 거주를 가려서 — 대통령의 이날 발언은 수요 억제와 공급 확대를 동시에 가져가겠다는 방향 선언이다. 변곡점이 언제, 얼마나 올지는 아무도 모른다. 독자가 지금 할 수 있는 일은 실제 대출 한도를 확인하고, 2028년 전후 입주 물량을 염두에 둔 자금 계획을 세우는 것이다.