수도권 아파트 내년 1분기까지 4만4천 가구 입주…지분적립형 284가구, 분양가 25%만 내고 산다

리드

수도권 아파트에 내년 1분기까지 4만4천 가구가 새로 입주한다. 정부는 13일 정부서울청사에서 제3차 주택공급 정례브리핑을 열고, 올해 11~12월 약 1만6천 가구, 내년 1분기 약 2만8천 가구의 입주 일정을 밝혔다. 서울 집값은 상승세가 둔화되고 있다. 강남·서초구 집값은 14주, 강남 3구는 12주 연속 하락했고, 서울 아파트 매물은 11일 기준 8만 건을 넘어 올해 초보다 40% 이상 늘었다. 분양가의 25%만 내고 입주한 뒤 나머지 지분을 20년에 걸쳐 사들이는 지분적립형 공공분양주택 284가구는 12월 고양창릉에서 처음 공급된다.

집값은 정말 꺾였나 — 둔화의 근거 세 가지

정부가 이날 제시한 '하향 안정' 판단은 세 가지 지표에 기대고 있다. 첫째, 가격이다. 강남·서초구 집값은 14주, 송파구를 포함한 강남 3구는 12주 연속 하락했다. 금주에는 성동구와 강동구도 하락으로 돌아섰다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 7월 이후 둔화되는 추세다. 둘째, 매물이다. 11월 11일 기준 서울 아파트 매매 매물은 8만 건을 넘어 올해 초보다 40% 이상 늘었고, 최근 3주간 전세 매물과 월세 매물은 각각 5.0%, 10.6% 증가해 매매와 전월세를 합한 물량은 12만3천 건을 넘어섰다. 셋째, 거래량이다. 서울 아파트 매매거래량은 5월 이후 줄어 9월에는 평년 수준을 밑돌았다.

다만 이 숫자들을 '집값이 내렸다'는 한 문장으로 줄이면 안 된다. 하락이 이어진 곳은 강남권 중심이고, 서울 전체로 보면 상승세가 '둔화'됐다는 표현이 정부의 공식 판단이다. 매물이 늘었다는 것은 팔려는 집이 많아졌다는 뜻이지, 곧바로 가격이 떨어진다는 뜻은 아니다. 거래량이 줄면서 매물이 쌓이는 국면에서는 호가가 내려가도 실제 거래가격이 얼마나 조정됐는지는 별개로 봐야 한다. 정부가 '하향 안정 지표가 확대되고 있다'고 표현한 것도 같은 맥락이다. 방향은 아래쪽이지만, 속도와 폭은 아직 확인이 더 필요하다.

지분적립형 공공분양이란 — 25% 내고 20년 나눠 산다

이번 브리핑에서 가장 눈에 띄는 대목은 새로운 공공분양 모델의 첫 공급이다. 지분적립형 공공분양주택은 분양가의 25%만 내고 입주한 뒤, 나머지 75% 지분을 20년에 걸쳐 나눠 사는 방식이다. 12월 고양창릉 S-2블록에서 284가구가 처음 공급된다. 해당 단지 전체 공급 물량은 1,057가구다.

돈의 흐름은 이렇게 짜여 있다. 입주 시점까지 분양가의 25%에 해당하는 지분을 취득한다. 계약할 때 분양가의 10%, 입주할 때 15%를 내는 구조다. 이후 4년마다 15%씩, 총 다섯 차례에 걸쳐 나머지 지분을 사들인다. 회차마다 내는 돈은 최초 분양가에 기간이자를 더한 금액에 취득 지분 비율을 곱해 정한다. 아직 사지 않은 지분에 대해서는 사업자에게 임대료를 내야 한다. 기준은 주변 전세 시세의 90% 수준이다. 전세 시세가 4억 원인 경우를 예로 들면, 미취득 지분에 대한 임대료는 전액 보증금으로 낼 때 2억7천만 원, 전액 월세로 전환하면 매달 약 79만 원 수준이다. 지분 취득 시기는 경제적 여건에 따라 최대 1년까지 미룰 수 있다. 전매제한 기간은 10년, 실거주 의무 기간은 5년이다.

얼마가 드는지 감을 잡으려면 국토교통부가 제시한 예시가 도움이 된다. 수도권 공공분양주택 평균 분양가 5억1천만 원(전용면적 55㎡)을 기준으로 하면, 최초 지분 25%를 사는 데 드는 돈은 1억2,800만 원이다. 초기 지분에 주택담보인정비율(LTV) 40% 대출을 적용하면 처음에 필요한 현금은 7,700만 원 수준으로 줄어든다. 다만 이 숫자는 제도 설명을 위한 평균 가격 기준 예시이지, 12월 고양창릉 단지의 실제 분양가가 아니다. 실제 분양가와 모집 조건은 입주자 모집공고에서 확인해야 한다.

이 모델이 겨냥하는 사람은 자산은 아직 충분히 모으지 못했지만 앞으로 소득과 주택 구입 여력이 좋아질 것으로 예상되는 청년층 등이다. 기존 공공분양과 가장 큰 차이는 입주 단계에서 잔금대출을 받지 않아도 된다는 점이다. 주택 구입 자금을 20년에 걸쳐 나눠 부담하기 때문이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 한도가 부족해 청약을 포기했던 실수요자에게 새로운 진입 경로가 될 수 있다. 반대로 분양가를 낮춰주는 제도가 아니라는 점은 분명히 해야 한다. 지불 시점을 20년으로 나누는 대신, 그 사이 미취득 지분에 대한 임대료를 내고 추가 취득 대금에는 기간이자가 붙는다. 분양가 자체가 싸지는 것이 아니라 목돈 부담의 시점을 뒤로 미루는 구조다.

분양도 이어진다 — 3기 신도시와 LH 공모

입주만큼 분양 일정도 촘촘하다. 지난 10월에는 서울 고덕강일 1,305호를 포함해 1만6천 호가 분양됐다. 연말까지는 약 1만1천 호가 추가로 분양될 예정이다. 3기 신도시에서는 고양창릉 1,100가구, 남양주왕숙 400가구, 부천대장 500가구 분양이 본격 추진된다.

한국토지주택공사(LH)는 민간과 함께 짓는 공공주택사업 공모도 시작했다. 남양주왕숙 등 총 10개 블록, 약 9천 호 규모로 하반기 안에 공모를 진행한다. 13일에는 남양주왕숙2와 고양창릉 등 6개 블록(3개 패키지) 5,782호 규모 공모를 시행했다. 총사업비는 1조6천억 원에 달하고, 내년 착공을 목표로 연내 사업자 선정을 마칠 계획이다. 나머지 위례업무 등 4개 블록 약 3천 호, 약 9천억 원 규모 공모는 12월까지 순차적으로 시행된다. 공모 대상에는 3기 신도시인 남양주왕숙2 A-10 블록과 고양창릉 A-3 블록을 비롯해 수원당수·시흥거모 등 수도권 내 입지 여건이 양호한 6개 블록이 포함됐다.

공급 기반은 넓어지나 — 인허가·착공·제도개선

입주와 분양 일정이 계획대로 가려면 그 앞 단계인 인허가와 착공이 받쳐줘야 한다. 올해 1~9월 서울의 주택 인허가 물량은 지난해 같은 기간보다 33% 늘었다. 그중 아파트 인허가는 3만8천 호로 최근 10년 평균의 1.5배 수준이다. 같은 기간 착공 물량도 2만2천 호로 지난해보다 36% 증가했다. 정부가 '공급 기반이 확대되고 있다'고 말하는 근거다.

3기 신도시 사업 자체의 진척도 수치로 나왔다. 선행지구(남양주왕숙 1·2, 고양창릉, 부천대장, 인천계양, 하남교산)의 평균 이주율은 10월 기준 91%로 7월 53%에서 크게 올랐고, 철거율은 10월 평균 70%다. 후발지구인 광명시흥은 보상 착수 기간을 계획보다 4개월 단축했고, 보상비는 1조3천억 원 늘어난 총 6조8천억 원으로 신속한 보상을 추진한다.

8·13 주택 신속공급 대책에 담긴 제도개선 과제는 145건 가운데 65건이 완료됐고, 나머지 80건은 계획에 따라 추진 중이다. 금융 쪽에서는 제도개선 과제 19건을 마쳤고, 현장 밀착관리를 통해 8개 사업장 약 6천 호 규모의 주택사업 금융애로를 해소했다. 8·13 대책에 따라 설치된 'PF·건설사 금융애로 해소센터'에는 11월 6일 기준 총 64건의 애로사항이 접수돼 50건은 상담과 검토가 끝났고, 14건은 유관기관에 연계해 검토 중이다.

아직 남는 질문 — 예정 물량과 시장의 간극

브리핑의 숫자들이 그대로 현실이 될지는 아직 지켜봐야 할 대목이 있다. 첫째, 입주 예정 물량은 계획이지 확정이 아니다. 공정과 모집 일정에 따라 시점이 밀릴 수 있다. 둘째, 공급이 서울 전역에 고르게 퍼지는 것은 아니다. 내년 1분기 서울 입주 6천 호 가운데 마포·서초·용산이 4천 호를 차지한다. 셋째, 신규 택지의 교통망이다. 정부는 제2차 브리핑에서 발표한 수도권 7만7천 가구 규모 신규 택지의 교통망이 확충되도록 지역주민과 지방자치단체 의견을 충분히 수렴하겠다고 밝혔다. 택지 발표와 교통 확충 사이의 시차가 입주자의 체감으로 이어질 수 있는 부분이다.

규제 쪽 일정도 열려 있다. 올해 말까지 서울 전역과 경기도 12개 지역에 적용된 토지거래허가제는 시장 영향과 국민에게 미치는 영향을 종합 분석해 연말까지 조정대상지역, 투기과열지구와 함께 검토할 예정이다. 대통령이 지시한 부동산 '알박기' 대책은 이행 강제금 시행과 내년 3월 협조 장려금 시행을 앞두고 있고 관련 법률안도 검토 중이다. 정부는 12월 말부터 주요 사업의 공급계획과 추진 상황을 보여주는 '주택공급 디지털 상황판'을 공개하고, 12월부터 '주택공급 통합지원센터'를 본격 운영해 인허가·금융 등 현장 애로사항을 신속히 해소할 계획이다.

출처

• 대한민국 정책브리핑, 관계부처 합동, 2026-11-13, 서울 주택가격 상승폭 둔화…수도권 내년 1분기까지 4만 호 입주
• 연합뉴스, 2026-11-13, 수도권 아파트에 내년 1분기까지 4만4천 가구 입주
• 뉴스1, 2026-11-04, 25% 내고 입주·20년 분할 취득…지분적립형 12월 고양창릉 첫 공급

마무리

수도권 주택 공급의 다음 넉 달 일정표가 나왔다. 올해 11~12월 1만6천 호, 내년 1분기 2만8천 호, 합쳐서 4만4천 가구가 입주하고, 연말까지 1만1천 호가 추가로 분양된다. 집값은 강남권을 중심으로 하락이 이어지고 매물은 8만 건을 넘어섰지만, 정부의 표현대로 아직은 '둔화'와 '하향 안정 지표 확대' 단계다. 새로 나온 지분적립형은 목돈이 부족한 실수요자에게 12월 고양창릉 284가구로 첫 문을 연다. 다만 분양가가 싸지는 제도가 아니라 지불 시점을 20년으로 나누는 구조라는 점을 알고 청약에 나서야 한다. 남은 관문은 입주 예정 물량의 실제 이행, 신규 택지 교통망 확충, 연말 토지거래허가제 검토 결과다. 정부는 12월 말 주택공급 디지털 상황판 공개와 주택공급 통합지원센터 운영으로 진행 상황을 알리겠다고 밝혔다.